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Wer als Vermieter seine Steuerlast dauerhaft senken möchte, kommt an der Absetzung für Abnutzung (AfA) nicht vorbei. Kaum eine andere Stellschraube im Steuerrecht wirkt so verlässlich und über so viele Jahre: Selbst bei einem durchschnittlich großen Mietobjekt kann die AfA die zu versteuernden Mieteinkünfte jährlich um mehrere tausend Euro reduzieren — ohne dass dafür ein einziger Euro ausgegeben werden muss. Trotzdem schöpfen viele Eigentümer das Potenzial nicht aus: falsche Kaufpreisaufteilung, übersehene Sonder-AfA-Tatbestände oder falsch eingestufte Renovierungskosten kosten bares Geld. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Abschreibungsregeln, zeigt typische Fehlerquellen und gibt Ihnen konkrete Hinweise, wie Sie Ihre AfA-Strategie optimieren.
- 2 %
- Lineare AfA p.a. Gebäude ab Baujahr 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG)
- 5 %
- Degressive AfA p.a. Neubau-Mietwohnungen ab Okt 2023 (§ 7 Abs. 5a EStG)
- 15 %
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten Grenzwert in den ersten 3 Jahren (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
- 50 Jahre
- Standardnutzungsdauer Basis für die 2 %-AfA; per Gutachten ggf. kürzer
Was ist AfA und warum ist sie der größte Steuerhebel für Vermieter?
Die Absetzung für Abnutzung bildet den wirtschaftlichen Wertverzehr eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer steuerlich ab. Im Gegensatz zu Handwerkerkosten oder Zinsen, die nur dann anfallen, wenn Sie tatsächlich etwas ausgeben, läuft die AfA Jahr für Jahr automatisch — als nicht zahlungswirksamer Aufwand, der Ihre Mieteinkünfte mindert. Das Finanzamt erkennt damit an, dass ein Gebäude nicht ewig im selben Zustand bleibt und sein Wert sich verbraucht.
Praktisch bedeutet das: Bei einem vermieteten Wohngebäude mit einem Gebäudeanteil von 350.000 Euro ergibt die lineare AfA von 2 % einen jährlichen Abzugsposten von 7.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % entspricht das einer echten Steuerersparnis von knapp 3.000 Euro pro Jahr — über 50 Jahre hinweg, ohne weitere Investition. Wer zusätzlich Sonder-AfA-Tatbestände nutzt oder eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, kann diese Entlastung noch deutlich steigern.
Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
Die lineare AfA ist die am häufigsten angewandte Abschreibungsform für vermietete Immobilien. Der AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes:
- Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden (Bestand): 2 % pro Jahr (typisierte Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden: 2,5 % pro Jahr (typisierte Nutzungsdauer 40 Jahre)
- Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden: 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG — Anhebung durch das Jahressteuergesetz 2022, typisierte Nutzungsdauer 33 Jahre)
Wichtig: Der AfA-Satz knüpft an das Fertigstellungsdatum des Gebäudes an, nicht an das Erwerbsdatum. Bei einem Altbau, der vor 1925 fertiggestellt wurde, gilt der Satz von 2,5 % — unabhängig davon, wann Sie das Objekt erworben haben. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht der Gesamtkaufpreis (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Bei einem Erwerb im Lauf des Jahres wird die AfA zeitanteilig (pro rata temporis) ab dem Monat der Anschaffung gewährt.
Degressive AfA 5 % für neue Mietwohnungen (§ 7 Abs. 5a EStG)
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive AfA für neue Wohngebäude eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie gilt, wenn der Beginn der Herstellung (maßgeblich ist hier die Baubeginnsanzeige, nicht der Bauantrag) im Zeitraum vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 liegt; bei Erwerb muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Der Satz beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert (nicht von den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten), was in den ersten Jahren zu deutlich höheren Abzügen führt als die lineare Methode.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kann einmalig zur linearen AfA gewechselt werden — der umgekehrte Wechsel ist nicht möglich. Ein solcher Wechsel bietet sich an, sobald der degressive Betrag unter den linearen Betrag fällt. Die Wahl der Methode ist im Jahr der Fertigstellung zu treffen und bindet den Steuerpflichtigen zunächst. Voraussetzung ist, dass die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird; eine gewerbliche Vermietung ist ausgeschlossen.
Kaufpreisaufteilung: Grund & Boden vs. Gebäude
Ein häufig unterschätzter Stellhebel ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits. Denn: Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und sind steuerlich nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil bildet die AfA-Bemessungsgrundlage. Je höher dieser Anteil, desto größer die jährliche AfA.
In der Praxis enthält der Kaufvertrag oft eine Aufteilung, die vom Käufer oder Verkäufer vorgeschlagen wurde. Das Finanzamt prüft, ob diese Aufteilung marktgerecht ist. Als Orientierung dienen der Bodenrichtwert (amtlich festgestellt, abrufbar über das jeweilige Gutachterkomitee oder das zentrale Bodenrichtwertportal BORIS) sowie die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, ein kostenloses Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums.
- Bodenrichtwert ermitteln: Aktuellen Bodenrichtwert für die Lage beim Gutachterausschuss oder über BORIS abfragen.
- BMF-Arbeitshilfe ausfüllen: Das Tool des Bundesfinanzministeriums errechnet auf Basis von Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Baujahr und Wohnfläche einen plausiblen Gebäudeanteil.
- Vertragliche Aufteilung prüfen: Falls im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart ist, mit dem BMF-Ergebnis abgleichen. Weicht sie stark zugunsten eines hohen Gebäudeanteils ab, kann das Finanzamt widersprechen.
- Ggf. Sachverständigengutachten: Bei teuren Lagen oder strittigen Aufteilungen empfiehlt sich ein unabhängiges Verkehrswertgutachten — es hat vor dem Finanzamt mehr Gewicht als eine rein rechnerische Schätzung.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten — und die 15-%-Falle
Die steuerliche Behandlung von Renovierungs- und Modernisierungskosten hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt. Diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf den Zeitpunkt der steuerlichen Entlastung:
- Erhaltungsaufwand (z.B. Dachreparatur, Fassadenanstrich, Heizungswartung): sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar; auf Antrag kann er gemäß § 82b EStDV auf 2–5 Jahre gleichmäßig verteilt werden (sinnvoll bei niedrigem Einkommen im Entstehungsjahr).
- Herstellungskosten (z.B. Dachausbau mit neuem Wohnraum, Anbau, erstmalige Einbauküche): steuerlich nur über die AfA abzugsfähig — also über die gesamte Restnutzungsdauer verteilt.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Sonderfall — eigentlich Erhaltungsaufwand, wird aber zwingend den Herstellungskosten zugerechnet, wenn die 15-%-Grenze überschritten wird.
In der Praxis empfiehlt es sich, größere Sanierungen in zeitlichen Abständen zu planen oder — falls die Grenze ohnehin überschritten wird — alle Maßnahmen innerhalb der drei Jahre zu bündeln, um zumindest die erhöhte AfA-Bemessungsgrundlage maximal zu nutzen. Nach Ablauf der Dreijahresfrist fällt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht mehr an; danach gilt die normale Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
Sonder-AfA nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung einer neuen Mietwohnung — zusätzlich zur regulären linearen AfA. Das ergibt kumuliert 20 % Sonder-AfA in vier Jahren. Die Regelung gilt für Wohnungen, die durch Neubau, Aufstockung oder Dachausbau entstanden sind.
- Die Wohnung muss neu gebaut sein (erstmalige Schaffung einer Wohneinheit).
- Bauantrag oder Bauanzeige im begünstigten Zeitraum (mehrfach verlängert; für die jüngste Förderstufe Bauantrag/-anzeige zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 — aktuell geltenden Zeitraum beim Steuerberater verifizieren).
- Energetische Anforderung für Bauanträge ab 2023: Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen und über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden.
- Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für die jüngste Förderstufe 5.200 €/m² Wohnfläche nicht übersteigen (für frühere Bauanträge galten niedrigere Grenzen).
- Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist für die jüngste Förderstufe auf 4.000 €/m² Wohnfläche gedeckelt (für frühere Bauanträge 2.000 €/m²).
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren (also insgesamt zehn Jahre) zu Wohnzwecken entgeltlich überlassen werden (keine Eigennutzung, keine Ferienvermietung).
- Bei Verstoß gegen die Vermietungspflicht droht eine rückwirkende Nachversteuerung.
Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten — mehr AfA durch Nachweis
Das Gesetz setzt eine typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren (bei 2 %-AfA) an. Tatsächlich kann ein Gebäude — etwa wegen schlechten Bauzustands, Sanierungsstaus oder besonderer Konstruktion — eine kürzere technische Restnutzungsdauer aufweisen. In diesem Fall kann der Steuerpflichtige gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA geltend machen, wenn er die kürzere Nutzungsdauer nachweist.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein Sachverständigengutachten als Nachweis grundsätzlich geeignet ist und dass das Finanzamt einen solchen Nachweis nicht allein deshalb ablehnen darf, weil es die Methodik des Gutachters nicht teilt. Voraussetzung ist ein qualifiziertes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das die tatsächliche Restnutzungsdauer des konkreten Gebäudes (nicht nur allgemein) belegt. Die Finanzverwaltung steht dieser Praxis kritisch gegenüber — rechnen Sie mit Rückfragen und halten Sie das Gutachten vollständig bereit.
Checkliste: AfA optimal nutzen
- Kaufpreisaufteilung Grund/Boden vs. Gebäude im Kaufvertrag dokumentierenBMF-Arbeitshilfe und Bodenrichtwert als Plausibilitätsprüfung nutzen
- Baujahr des Gebäudes festhaltenBestimmt den AfA-Satz (2 % oder 2,5 %); ggf. Baugenehmigung oder Grundbuchauszug prüfen
- Neubau ab Okt. 2023: degressive AfA (5 %) prüfenEntscheidung im ersten Jahr treffen; Wechsel zur linearen AfA später möglich
- 15-%-Grenze im Auge behalten (erste 3 Jahre)Erhaltungsmaßnahmen budgetieren und zeitlich steuern
- Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sauber trennenRechnungen nach Kategorie ablegen; im Zweifel Steuerberater befragen
- Sonder-AfA § 7b EStG prüfen (Neubau mit Mietbindung)Baukostenobergrenze und Vermietungspflicht 10 Jahre beachten
- Bei Altbauten: Restnutzungsdauergutachten erwägenLohnt sich ab ca. 300.000 € Gebäudeanteil; Gutachter: öbuv Sachverständiger
- AfA-Unterlagen langfristig aufbewahrenAnschaffungsbelege, Kaufvertrag, Gutachten — mindestens für die gesamte AfA-Laufzeit plus 10 Jahre
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Selbst erfahrene Vermieter verschenken durch handwerkliche Fehler bei der AfA erhebliches Steuerpotenzial. Die häufigsten Stolpersteine sind eine zu hohe Bodenquote im Kaufvertrag (oft vom Verkäufer gestellt), das Vergessen der Dreijahresfrist bei anschaffungsnahen Herstellungskosten sowie das Versäumnis, bei Altbauten mit Sanierungsstau ein Restnutzungsdauergutachten in Auftrag zu geben. Auch die korrekte Einordnung von Modernisierungen — insbesondere bei energetischen Maßnahmen oder dem Einbau neuer Versorgungsanlagen — ist fehleranfällig.